Contratos privados
Apoiamos os nossos clientes na resolução de litígios decorrentes do exercício da sua autonomia privada, designadamente em matérias contratuais, tais como: contratos de compra e venda, contratos-promessa, doações e empreitadas.
Contrato de compra e venda
O contrato de compra e venda é um dos mais comuns no comércio e na vida das pessoas.
O artigo 874.º do Código Civil define este contrato como aquele pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço.
Quase tudo pode ser validamente transacionado, desde bens imóveis (apartamentos, moradias, terrenos rústicos) aos mais distintos bens móveis (quadros, esculturas, carros, ações de empresas, mobiliário, etc.).
Há diversos tipos de compra e venda, designadamente os que se encontram legalmente previstos (a contento, sujeita a prova, a retro, a prestações, sobre documentos, etc.) e os que resultam da enorme liberdade contratual que as partes têm para modelar o concreto conteúdo do contrato.
As partes do contrato (comprador e vendedor) têm vários direitos a ser respeitados e, também, um conjunto de obrigações a cumprir.
Algumas das disputas mais comuns nos contratos de compra e venda incluem:
defeitos no bem adquirido, que são situações nas quais há muitas hipóteses possíveis e, sobretudo, regras distintas, especialmente se estivermos em face de um contrato no qual há um consumidor (sendo certo que este tem muitos direitos garantidos por lei);
cláusulas abusivas, as quais podem ser consideradas nulas por violarem lei imperativa ou por irem contra o conjunto de princípios estruturantes do direito civil;
vícios da vontade das partes, o que pode levar à anulação do negócio, como por exemplo em caso de erros (na declaração negocial, sobre uma das pessoas intervenientes no negócio, sobre aspetos determinantes da coisa vendida, etc).
Contrato-promessa
De acordo com o art. 410.º do Código Civil, o contrato-promessa é um acordo pelo qual alguém se obriga a celebrar certo contrato.
É frequentemente utilizado na transação de imóveis, vinculando as partes a uma compra e venda a realizar no futuro. Neste tipo de situação, o contrato-promessa deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção.
Ao contrato-promessa (que, em regra, apenas produz efeitos entre as partes do negócio) pode ser atribuída eficácia real (a qual se traduz na faculdade de poder opor o direito a adquirir a coisa prometida no contrato a qualquer terceiro).
É muito comum que as partes estipulem um sinal.
A esse respeito, importa destacar que a própria lei presume, através do art. 441.º do Código Civil, que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço.
No contrato-promessa, um aspeto importante do regime jurídico do sinal relaciona-se com as consequências para o incumprimento da obrigação de celebrar o contrato. Se esse incumprimento for imputável ao comprador, o vendedor pode fazer o sinal seu. Se, pelo contrário, o incumprimento for imputável ao vendedor, pode o comprador exigir o sinal em dobro. Contudo, estas regras são supletivas (o que significa que as partes podem estipular outras indemnizações para o caso de incumprimento do contrato-promessa).
Em alternativa às cláusulas que penalizam o incumprimento do contrato-promessa pela via da indemnização (nomeadamente, através do regime do sinal), a parte cumpridora pode requerer a execução específica do contrato. Tal significa que pode pedir ao Tribunal uma sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso (isto é, que efetive a realização do contrato prometido). Mas atenção, só se pode lançar mão deste mecanismo se não houver uma convenção que o contrarie. E o art. 830.º/2 do Código Civil estipula que se entende que há convenção em contrário se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa.
Doação
Podem ser feitas doações a nascituros ainda não concebidos, desde que estes sejam filhos de pessoa determinada que esteja viva ao tempo da declaração da vontade do doador.
A doação pode assumir diversas modalidades, tudo dependendo das concretas configurações com as quais as partes a queiram personalizar.
A título exemplificativo, pode haver doações:
em que o doador reserva para si o usufruto dos bens doados;
em que o doador estipula a reversão da coisa doada (a dar-se no caso de sobreviver ao donatário);
em que são impostas substituições fideicomissárias (que são cláusulas nas quais se impõe ao beneficiário da doação que conserve os bens doados de modo a que eles revertam, aquando da sua morte, a favor de outrem);
e em que são estipuladas, dentro dos limites da lei, cláusulas modais (que são disposições que obrigam o donatário a um determinado comportamento, que pode ser no interesse do doador, de terceiro ou do próprio beneficiário).
A doação pode ser revogada enquanto não for aceite ou, também, no caso de haver ingratidão do donatário (que, de acordo com o art. 974.º do Código Civil, é quando o donatário se torne incapaz, por indignidade, de suceder ao doador, ou quando se verifique alguma das ocorrências que justificam a deserdação).
Algumas das disputas mais comuns nas doações incluem:
• questões relacionadas com a validade da doação, das quais constitui exemplo a capacidade legal do doador para dispor dos seus bens, o respeito pelas exigências de forma exigidas para o negócio, etc.;
• o incumprimento e/ou legalidade de certas condições impostas na doação, em especial as respeitantes às cláusulas modais;
• disputas com herdeiros, os quais muitas vezes contestam a legalidade das doações feitas por estas excederem a quota disponível do doador e, com isso, afetarem a sua legítima.
O contrato de doação é aquele em que uma pessoa dispõe gratuitamente de uma coisa ou direito seu, ou assume uma obrigação, em benefício de outra pessoa.
A pessoa beneficiada pela doação tem de aceitar essa proposta durante a vida do doador, caso contrário ela caduca.
No que respeita a exigências formais, a doação de bens imóveis só é válida se for realizada por escritura pública ou por documento particular autenticado. Já a doação de bens móveis, desde que acompanhada da entrega da coisa doada, não depende de quaisquer formalidades (caso contrário, tem de ser feita por escrito).
Empreitada
A empreitada é um contrato de prestação de serviços no qual uma das partes se obriga a realizar uma determinada obra mediante um preço.
A obra a realizar pode ser de construção civil (residências particulares, renovação de imóveis, construção de piscinas, etc.), de índole agrícola (preparação e plantação de um terreno) ou qualquer outra que se traduza numa realidade corpórea e material (por exemplo, um barco, uma escultura, etc.).
O dono da obra pode fiscalizá-la, desde que não perturbe o seu andamento.
É comum haver situações de subempreitada, que são os casos nos quais há terceiros que se obrigam para com o empreiteiro a realizar a obra (ou parte dela) que ele se encontra vinculado a fazer.
No caso da obra ter defeitos, há um regime jurídico previsto no Código Civil para que o dono da obra possa exigir, dentro dos prazos legais, a sua eliminação. Se os defeitos não puderem ser eliminados, o dono da obra pode exigir uma nova construção. Mais prevê o art. 1222.º do Código Civil que se os defeitos não forem eliminados ou se não for construída de novo a obra, o dono pode exigir a redução do preço ou a resolução do contrato, se os defeitos tornarem a obra inadequada ao fim a que se destina. A isto pode acrescer uma eventual indemnização, nos termos gerais, se o dono da obra sofrer danos patrimoniais ou não patrimoniais por causa dos defeitos.
Não obstante, há sempre que apurar se o dono da obra é um consumidor ou não (se o for, tem direitos substancialmente mais robustos em relação a um empreiteiro que faça disso a sua atividade comercial, industrial ou profissional).
A empreitada extingue-se através do seu integral cumprimento ou por mútuo acordo das partes. Mas também se pode extinguir, desde que com fundamento legal ou contratual, por via da resolução do contrato (isto é, através da declaração unilateral de uma das partes de que o pretende extinguir) ou mediante a livre desistência do dono da obra (nesse caso, com indemnização ao empreiteiro dos seus gastos e trabalho e do proveito que poderia tirar da obra).
Algumas das disputas mais comuns nas empreitadas incluem:
defeitos na obra, seja por causa da fraca qualidade dos materiais ou devido a um trabalho com má execução técnica;
atrasos na conclusão da obra, o que, para além do mais, é comum acarretar custos;
alterações ao plano da obra convencionado, sejam por iniciativa do empreiteiro, por exigência do dono da obra ou por se virem a revelar como necessárias.
Prestamos apoio jurídico em casos de contratos privados
Se tem litígios decorrentes de uma das situações mencionadas e precisa de assistência jurídica, estamos aqui para ajudar.
Quer se trate de contratos de compra e venda, contratos-promessa, doações, empreitadas ou outros litígios derivados de contratos privados, não deixe que a complexidade do caso ou outras vicissitudes o afastem de obter a justiça que merece. Trabalhamos para garantir que os direitos dos nossos clientes são respeitados em toda a sua amplitude, assegurando-lhes a tranquilidade de saber que os desafios legais são tratados com rigor e dedicação.
Valorizamos uma comunicação clara e transparente, garantindo que esteja sempre informado e confortável em cada etapa do processo.
Entre em contacto connosco para uma avaliação personalizada do seu caso e saiba como poderemos ajudá-lo a garantir uma solução justa e eficaz.